在朝阳、大兴、房山、顺义等区域，不少楼盘销售都采取类似少量快推的方式，反映到成交比例上，数字就会比较高。资料图片
“现在楼市是不是回暖得特别厉害？”最近，买房人孙先生关注北京朝阳、通州等区域楼盘时，发出了这样的疑问。“连续夜光盘”“认购率超九成”“人气爆棚”，不少楼盘这样对外释放着火爆热销的消息，类似孙先生这样的买房人也开始有些沉不住气了。
“金九”到来，楼市真的迅速回暖了吗？楼盘淘金开始盆满钵满了吗？记者采访了解到，无论从数据上，还是从许多楼盘真实销售情况来看，“金九”的成色还算不上“足赤”。业内人士也建议买房人不必惊慌，看清热销真相，不要被单方释放出的火爆信息“绑架”。
成交连续下滑，“金九”未见开门红
北京中原等机构根据市住建委数据统计，9月10日至16日，全市新建住宅签约2219套，环比下降2.5%。这也是自8月下旬以来连续第四周新房成交量下滑。与此同时，二手住宅成交量也连续三周下滑。
上周，包括新房二手房在内，全市住宅成交4923套，自6月中旬以来首次跌破5000大关。“9月楼市未见开门红。”北京中原地产研究总监张大伟如是说。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，此前一段时间北京楼市成交持续低位徘徊，除仍然受到政策余威及部分项目价格上调影响之外，最直接的原因是楼市供应的“不给力”。而从上周末开始，楼市供应开始加快节奏，9个项目集中入市。市场供应的增加预计会使下半月成交有所回升，但预计全月成交仍难突破万套大关。
京西某楼盘营销负责人也表示，“金九银十”传统旺季到来，众多开发商都忙着造势。许多楼盘对外宣称蓄客火热，实际上并没有达到火热的程度，因此取得预售证之后并没有立即开盘。
“雷声大雨点小”的火爆
除了通过销控实现认购率的可观外，还有的楼盘开盘现场人气火爆，但成交结果就算不上火爆了。
上周，房山新盘某项目开盘。官方微博披露，排号买房人超过两千，但最后的成交并没有达到“日光”“售罄”，不少排号的买房人最终没有出手。此次金域缇香两栋楼290套非毛坯房源取得预售证，开盘全部推出，均价16500元/平米。当天认购193套，去化率68%。
对于这一成交结果，开发商方面表示符合预期。记者也了解到，此次开盘，总价较低的两居相对于三居成交更好。
有业内人士分析称，排号数量可以反映出的蓄客水平，是开发商确定最终量价策略的重要参考。不过就买房人来说，并非所有的排号人最终都会买房。中途流失的、临时被价格屏蔽的、没有选上理想房源而放弃的、资格未审核通过的，都可能出现。但许多买房人往往只看到认购时的人气，没注意到最后的结果，开发商也往往选择传播有利于烘托市场的消息。
供应量续增，价格大涨可能性小
“继续加推。”记者从位于朝阳北路的长楹天街项目了解到，本周该项目将加推一个单元，价格和此前保持平稳。
类似地，加快开盘供应仍是近期楼市主旋律。本周末，北京预计有包括金融街·融汇、金科王府等近10个项目开盘。价格和前期相比没有明显上涨。北京中原等机构分析，政策环境不放松、市场供应量在增加，楼市明显涨价可能性不大。
9月18日、19日，北京国土局先后暂停了朝阳区来广营一块宅地、石景山苹果园一块商业金融用地出让。特别在后者暂停出让的公告中明确，是“为落实国土资源部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期”。业内也分析认为，这显示出政府对于稳定调控预期、巩固调控效果的信心，建议买房人不必担心房价短期快速上涨。
小步快跑，多个楼盘放大“热销”
“公众往往容易关注热销的楼盘，但即使热销的楼盘，有的热销程度也被放大了。”北京一家房企副总如是说。
9月11日晚，朝阳区某楼盘，集中推售40套房源，包括140平米和100平米两种户型。推盘起价29500元/平米。根据已发布消息，40套房源当天创造“夜光”。按照单套400万元的价格估算，当天成交额大概在1.6亿元。
据记者了解，这已经是该项目在一个月内的第三次集中放量。每次放量一个单元36套房源，也都实现售罄。
对于这种热销，有业内人士认为，项目通过销售控制，以“小快灵”的销售策略换取每次的高认购率，是目前不少开发商都会采取的做法，“售罄肯定比较好听，对买房人更有触动”。但换一个角度看，如果这些房源大批量集中推售，可能就不会有100%的认购率了。
张大伟则对记者表示，类似上述楼盘的改善性项目，很难像首置刚需类产品一次几百套的放量。上述项目有关人士也对记者称，在售的楼栋已经全部打开，只是在销售策略上阶段性地集中推优惠，例如9月推出的10万抵30万，实现快速周转。
记者了解到，在朝阳、大兴、房山、顺义等区域，不少楼盘销售都采取类似少量快推的方式，反映到成交比例上，数字就会比较高。例如京东一近期新开楼盘，对外宣称开盘当天认购率超过九成。但当天实际的情况是，有两个单元几十套房源并未推出。
提醒
买房人小心被“热销”带紧张
一位曾操盘北京多个项目的资深业内人士透露，无论是公开传播热销信号，还是单个接待买房人，许多楼盘销售都会制造一种热销甚至紧张气氛，即所谓“饥饿营销”。但是往往许多买房人会发现，在某个楼盘开盘宣称基本售罄之后，或者还有“剩余少量房源”可买，或者开发商会选择加推。
对于试图套牢买房人的造势技巧，这位业内人士建议买房人始终保持冷静。诸如宣称的所谓蓄客量，诸如开盘现场故意喊出的“某某房被认购”，或者不断催促、“相逼”等都是销售技巧，买房人不用过于紧张。买房人还可以通过货比三家、放平心态等在买房过程中尽可能占据主动。
来自网上房地产的统计数据显示，截至昨晚7：30，我市房源库存达38681套，创历史新高。记者获悉，即将到来的9月，我市将有81家楼盘推新，总上市量约1.5万套，届时，库存量还将不断再创新高。
记者了解到，库存量再创新高是因近期推新楼盘较多。
刚刚过去的双休日，我市共有5家楼盘推出1000多套新房源。5家楼盘中，有四家来自主城区，分别是来自城东的保利紫晶山，城南的朗诗绿色街区与金浦名城世家，还有一家位于仙林板块的保利罗兰香谷，大华锦绣华城成为一家来自江北的楼盘。
保利紫晶山此次共加推59套花园洋房和13幢别墅。花园洋房的均价在17900元/平方米左右，别墅价格在25000元—33000元/平方米之间。截至昨日，保利紫晶山共认购房源67套，被认购了九成。朗诗绿色街区在上周六推出176套非毛坯房源，面积在63—118平方米，均价在11000元/平方米左右，推盘当天被认购出了近五成。城南的金浦世家此次共推出296套房源，价格与前期基本持平，认购量一般。
据介绍，与8月相比，“金九银十”的上市量将翻一番。
来自365地产家居网的统计数据显示，截至上周末，计划在九十月份开盘推出新房源的南京楼盘共有81家(包括商业楼盘和别墅楼盘)，其中纯新盘21个，总上市体量约1.5万套。此外，南京周边的都市圈项目也看准了“金九银十”的良机，共有13个楼盘计划在九十月份推出新房源，包括5个纯新盘项目欲借机打开南京市场。
“除非有楼盘大幅度跳水，价格优势明显，否则楼市温吞水行情依然不可避免。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示。据了解，为顺应市场形势，已经有一些楼盘开始在价格上再现松动。
而据365网尚数据监控中心对全市8大片区87个楼盘样本进行分析的统计数据显示，8月全市87个楼盘样本的房价走势跌了0.14%，这是今年以来首次跌破涨跌分界线。“面对9月强大的上市量，部分楼盘调价无法避免，如果价格不降，‘金九’将难现。”一位业内人士表示。
新闻源：最牛售楼广告，2吨汽油！安徽合肥有一位朋友前几天看到一家房地产公司的售楼广告，相当霸气！首付8万元买现铺，再送2吨汽油！现在油价不断攀升，此房产商可真是大手笔，据现在的油价进行换算2吨汽油得两万元左右。
记者冀强整理报道：汽油？没错。在高油价时代，这则被称为史上最牛的售楼广告迅速在网上被传播开来。
记者了解到，合肥的房产开发商已不是首次使用这种“油”的促销手段。去年上半年，合肥一家楼盘就宣称，在该楼盘买房，可以获赠一吨汽油。而此前，南京也有尚未开盘的楼盘宣称，将给意向客户抽奖送几百元的汽油卡。在油价高企的当下，开发商的优惠手段也开始紧跟热点。
据该楼盘的置业顾问李小姐介绍，针对油价持续上涨，去年公司推出“买套房送一吨汽油”的促销活动，所送汽油是93号，用油卡的形式赠送，如果购房者不需要油卡，可以折合成现金，大概在一万元左右，可以从所购房产的总价中直接扣除。
在该商业广场楼盘的户外广告上记者看到，开发商的确承诺“首付8万元买现铺，再送2吨汽油！”当记者咨询销售人员这种促销方式吸引了多少客户前来买房时，销售人员并未正面答复。有网友感慨说，为了楼盘商铺促销，如今商家几乎无所不用，“轿车，送车位，送汽油，送墓地，送高考分……现在买房还有什么是不能送的呢？”
有业内人士分析称，开发商不管变什么花样促销，目的只有一个就是为了卖房，现在政策对楼市影响不断深入，开发商要在有限的购房群体中抢一杯羹，用这样吸引眼球的促销方式也不足为奇，但购房者心里应该有本账。
在北京楼市传统热销的“金九”天，北京住宅存量重上10万套。北京房地产交易管理网数据显示，9月1日，北京可售住宅期房和现房的总和为100001套，是自2009年12月以来，住宅存量首次回到10万套。
今年3月-6月，北京商品住宅存量曾连续4个月在9万套以下，从7月开始震荡攀升。“新增供应量减少，库存量还持续增加，说明楼市开始进入滞销阶段。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示。4月下旬调控政策出台后，北京楼市的交易量开始骤降。
昨日，多位业内人士分析认为，合理的库存量可以维持楼市的供求关系，“按北京楼市的购买力看，合理的库存量应该在12万套左右，如果库存量超过这个量，房企销售压力会增加。”中原地产华北区域总经理李文杰指出，2008年北京住宅库存达14万套左右时，房企销售压力极大，多数采用了降价打折的办法。
按照目前的施工面积及新开工面积计算，四季度将迎来明显的新增供应。此外，今年的“金九银十”将有超过80个项目开盘，大量的供应加上政策还有收紧可能，今年的楼市不仅没有回暖可能，甚至下调的幅度还有非常大的空间。其中，9月北京有40多个楼盘入市，在高库存、高供应量的局面下，北京多个楼盘将面临销售压力。业内预测，9月北京楼市或将出现价格战。
限购范围即将扩大 北京周边项目供应量大增
开发商已经开始加快出货。19日记者从中原地产等中介机构了解到，二三线城市扩大限购的消息促使北京周边项目纷纷上市，以求躲过“限购令”。
“从2月开始，北京执行了最严格的限购，从最近几个月的数据可以看出，北京不仅成交量明显下调，成交价格也出现了明显的变化。”北京中原地产张大伟说。
以6月数据为例，北京全市有签约的商品住房项目162个，其中4个项目价格环比下降，155个持平，下降或持平项目占总量的98.1%。
但值得关注的是，“环北京的河北小城市的房价没有出现下调，甚至部分区域价格继续上涨。如燕郊的凤凰国际等项目从春节后的8300元/平方米，上涨到了5、6月份的8800元/平方米，东贸国际花园等小区也均处于历史价位。大部分小区在春节后均出现了价格上调。”张大伟说。
据燕郊项目的开发商介绍，环北京的大部分热点项目均属于四线城市，很多甚至只是一个县城，所以预计不会出台限购。
然而，作为一线大城市的卫星城市，在一线城市执行严格限购政策后，不仅承担了本地的需求，更是承担了大城市的溢出性需求，这也使得房价虽然值不高，但是也远超过了当地人的收入水平。
“国务院明确表示将对部分房价上涨比较快的二三线城市实行限购，这一政策对环北京经济带的威慑力非常大。”张大伟说。
据分析，一旦限购蔓延，对依靠北京挤出效应而活跃的环北京楼市项目，将带来致命打击。
“当地的商品房库存相比本地人需求已明显过剩，市场很可能直接降入冰点。”张大伟说。
据统计，在8月份环北京的河北省有超过15个项目预期入市，这一数据远超过之前平均的每个月8-10个的数量，增长近一倍左右。
在8月预期入市的部分项目中，6个项目的价格均处于历史高位，与此同时，近期到北京周围城市购房的需求也有明显上涨。张大伟说。
楼市观察：“金九”未现“银十”难再 房价拐点有望到来
今年中秋节，热点城市楼市“凉意袭人”。假期前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45%。沪、深、穗等地楼市的假期楼市也堪称惨淡，以往的“金九银十”成色严重不足。 新华社记者 冯印澄 作
新华网北京９月１８日电（记者 刘德炳）楼市９月陷入低迷，上半月成交遭遇寒流，多地交易大幅下挫，昔日的“金九”盛况未现。分析人士指出，随着调控政策效果的显现，今年“银十”的局面也恐难再现。楼市由点及面的降价压力进一步增大，房价拐点或将真正来临，但楼市降价会否“点到即止”？
“金九月”遭遇寒流
据北京市房地产交易管理网统计，中秋小长假期间，北京二手住宅日均成交量仅有４０套，是最近三年极其少有的情况。
９月１２日，记者在北京市朝阳区西大望路一些中介门店走访时看到，员工们几乎倾巢而出，站在马路上招揽顾客，但乏人问津。
中秋小长假３天，北京市期房住宅签约为２５２套、现房住宅签约为３４套、二手住宅签约为１２１套，商品住宅合计总签约为４０７套，比今年“五一”大降７０％，同比去年下降近半。
其他一些一、二线城市也呈现相似局面。数据显示，中秋小长假３天，深圳全市新建商品房仅成交６５套，成交面积５００７．７１平方米，与去年同期４８０套的成交量相比落差较大。而在武汉房展会上，尽管参展楼盘和看房人数均比往年有所增加，但成交量极低，比往年大幅缩水。
北京一名营销总监表示，公司销售秘诀之一就是利用好每一个周末。中秋小长假，正恰逢周末，其成交量无疑是九、十月楼市交易成色的一个重要参照。北京中原地产市场总监张大伟表示，纵观９月上半月，从部分城市成交情况来看，楼市未见“金九”。
限购等调控措施持续发力
从规律看，房价要下降，成交量的下跌是楼市必经的阵痛，当前部分一、二线城市已初现成交量下跌、价格跟跌的局面。
政策面早在去年已开始抑制楼市。２０１０年４月，中央出台了楼市调控“国十条”，随后出台了楼市“调控令”，但均未能抑制楼市量与价的迅速上涨。不过今年的市场以跌为主，显然与去年不一样。张大伟表示，这无疑是因为今年出台了限购限贷等调控措施，大大打击了投资投机性购房需求，并且增加了保障房供应，有效缓解了市场供需矛盾。
从具体的调控政策来看，今年出台的政策与去年的不同点就是出台了升级版的“限购令”。去年北京曾以家庭套数为限出台了“限购令”，但去年９月份成交依然活跃。
今年限购升级之后，据北京房地产交易管理网数据显示，９月前１２天北京一手住宅签约套数为１６２４套，二手房住宅签约套数为２５１３套，合计签约套数为４１３７套，同比去年同期下调幅度为６０．９％。
张大伟表示，在经过升级版限购令等调控政策压力之下，随着政策持续发挥效力，购房者预期已发生改变。
楼市降价会否“点到即止”？
从楼市历年表现来看，一般只有９月份楼市成交量持续处于高位，１０月份才能维持火热的局面。而今年９月份楼市成交低迷，意味着“银十”局面难现。
目前部分城市成交量出现了下降趋势，但就价格而言，高房价仍然脱离了普通老百姓的购买力。楼市能否由量跌转入价跌？楼市降价会否“点到即止”？
从市场反馈来看，当前部分城市楼市已出现了价格下行趋势。据中原地产监测，８月北京市商品住宅签约均价为２１６８９元／平方米，这一价格相比７月下调了２．５％。此外，有数据显示，上海、深圳等十大城市８月份住宅成交均价环比下降０．４１％，这是今年首次出现下降。
北京中投联达董事长杨少锋表示，调控能否见效主要取决于开发商的资金链和政策的连续性。从２００８年的楼市走势看，随着调控政策的持续作用，楼市降价最终实现了由点及面。
从房企半年报来看，截至８月３１日，大多数房企的资产负债率超过７０％。显然，开发商资金链趋紧，降价求售压力较大。
北京市房协副秘书长陈志表示，如果今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。
分析人士指出，预计在限购扩散到三线城市的背景下，楼市很可能开始出现明显的调整期，但也必须着眼于增加保障房的有效供应，控制房租上涨过快。
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